40 тыс. рублей за квадратный метр в Москве - реальность

Опубликовано: 09.02.2010

В Москве до сих пор можно купить квартиру из расчета 40 тыс. рублей за квадратный метр да еще в кредит под 10,5%. За развитие социальной ипотеки отдельное спасибо кризису.

К этой программе московские чиновники начали готовиться еще в середине 90-х, когда и коммерческая-то ипотека находилась в зачаточном состоянии, а рынок недвижимости уже быстро рос.

Термин «социальная ипотека» появился уже после кризиса 1998 года. В тот момент лишь 10–15% москвичей могли воспользоваться коммерческим кредитованием. И в это число почти наверняка не входила армия очередников – тех, кто ожидал улучшения жилищных условий. По сути, они и есть целевая аудитория программы. «До момента старта социальной ипотеки в Москве ни один очередник не получил ни в одном столичном банке ни одного ипотечного кредита, – расставляет смысловые ударения Николай Федосеев, первый заместитель руководителя Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы. – Этот факт как раз демонстрировал уровень платежеспособности. Ни процентные ставки коммерческих банков по ипотеке, ни рыночные цены на жилье не были доступны этой категории москвичей».

Между тем социальные жилищные программы в ряде регионов России отличались весьма низкими ставками по ипотеке – на уровне 4–6% годовых в рублях – все благодаря субсидиям из региональных бюджетов. Но у данной схемы есть очевидный недостаток: бюджетные компенсации – пагубная практика, поскольку адекватно спрогнозировать доходы и расходы региона или муниципалитета на 15–20 лет (срок ипотечного кредита) невозможно. И если небольшие локальные программы субсидировать таким образом еще допустимо, то в московских масштабах риски накопились бы огромные. Отказ же от компенсации части процентов, например, из-за растущего дефицита бюджета, неизбежно приводит к дефолтам части заемщиков. Не социально получается.

Дешевый «метр» лучше. Авторы московской программы предложили снижать цену квадратного метра. «Квартиры, которые строятся под социальную ипотеку, изначально возводятся по городскому заказу, – разъясняет Николай Федосеев. – Правительство Москвы их продает практически по себестоимости строительства. И город в течение года полностью возвращает потраченные средства обратно в бюджет. Эти деньги могут быть израсходованы на последующее строительство для социальных жилищных программ».

Баланс очередников. Кризис сократил объемы жилья, выделяемые на реализацию почти всех социальных программ в Москве. По заверениям чиновников, это не коснулось только социальной ипотеки. Об этом можно судить по росту предоставленных кредитов. По программе «Социальная ипотека» в 2009–2010 годах предусматривалось выделить по 200 тыс. квадратных метров жилья, или приблизительно по 3300 квартир.

Конечная стоимость жилья для социального потребителя корректируется. В первую очередь срабатывает коэффициент, зависящий от срока нахождения в очереди, его диапазон – от 0,3 до 1,68. Здесь включается своего рода компенсационный механизм - если для очередников с небольшим сроком максимальная цена «соцквадрата» приближается к 70 тыс. рублей, то для их товарищей со стажем минимальная цена – к «невероятным» 10 тысячам.

Сегодня приоритеты отдаются очередникам, поставленным на учет до 1 марта 2005 года. Особым расположением у провайдеров программы, по идее, должны пользоваться те из них, кто дольше ждет (но не забываем про коэффициенты), либо у кого жилищные условия хуже. Впрочем, решения о «приеме» в социальную ипотеку принимаются индивидуально – их утверждают префекты административных округов на основании рекомендаций общественных жилищных комиссий. Если «приоритетных» претендентов на квартиру не найдется, попытать счастья могут те, кто встал в очередь после 1 марта 2005 года.

По программе социальной ипотеки к дешевым метрам прилагается дешевый кредит. Выдает его «Московское ипотечное агентство» (МИА) – коммерческий банк, на 100% принадлежащий городу. До середины лета 2008-го ставка составляла 10,5% годовых в руб¬лях. Основным источником фондирования МИА все это время были выпущенные облигации. В период с 2002 по 2008 годы банк разместил пять займов на общую сумму 5,5 млрд рублей по ставкам от 7,95% годовых (сейчас долговые обязательства МИА срочностью до года торгуются в диапазоне 11–12% годовых). Но во второй половине 2008-го ситуация поменялась – с приходом острой фазы кризиса и удорожанием финансовых ресурсов МИА подняло ставку по «социальному» кредиту до 11,7% годовых в рублях. Правда, уже в декабре прошлого года, она вернулась на прежний уровень. Временное повышение не отразилось на количестве выданных ссуд из-за неиссякаемого потока москвичей-очередников. Если в 2008-м банк выдал 3817 социальных кредитов, то в 2009-м уже 4010. Что же касается источников средств, то в прошлом году резко выросла доля акционерного финансирования – МИА провело две допэмиссии акций и привлекло за счет них 4,6 млрд рублей.

по материалам "Финанс"